La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel le propriétaire d’un bien promet de vendre celui-ci au bénéficiaire, si ce dernier opte pour l’acquérir dans un délai donné.
Le bénéficiaire est libre de donner suite ou non. Mais qu’en est-il du promettant ?
Selon une jurisprudence établie, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, statuant en matière immobilière, considère que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée dès lors que le promettant a rétracté sa promesse avant la levée d’option par le bénéficiaire (Cass, 3ème civ., 15 décembre 1993, n°91-10.199).
Cette position est vivement critiquée par la doctrine pour qui cette solution retire toute efficacité aux promesses unilatérales de vente. Pour ces auteurs, le promettant consent à la vente dès la formation de la promesse, la levée d’option rendant la vente parfaite.
Malgré cette controverse, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a récemment confirmé sa position en décidant que le manquement du promettant à son obligation de maintenir son offre pendant toute la durée contractuelle s’analysait en la violation d’une obligation de faire qui ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts (Cass, 3ème civ., 11 mai 2011, n°10-12.875 ; cf. Newsletter Immobilier Mai-Juin 2011).
Par arrêt du 13 septembre 2011, la Chambre commerciale, statuant en matière de promesse de cession d’actions, a adopté cette position controversée, en décidant que : « la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne pouvait pas être ordonnée ».
En l’espèce, le litige portait sur la signature simultanée d’une promesse unilatérale de vente et d’une promesse unilatérale d’achat d’actions. Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne s’engageait dans une promesse unilatérale d’achat, à acheter les actions que si son contractant levait l’option de vente.
Il est manifeste que l’opération était appelée à se réaliser si l’une et l’autre partie en exprimaient la volonté, pendant le délai de levée d’option, en levant leur propre option, mais sans être définitivement engagées.
Le promettant ayant rétracté sa promesse avant la levée d’option, le bénéficiaire avait obtenu de la Cour d’appel qu’elle ordonne l’exécution forcée de la cession des titres.
La Chambre Commerciale a donc cassé cette décision, en réaffirmant le caractère révocable des promesses unilatérales de vente, et en validant, par la même occasion, les promesses unilatérales croisées.
Cette décision confirme donc les limites de la promesse unilatérale de vente, qui conserve néanmoins tout son intérêt lorsque les parties n’ont pas encore la volonté certaine de s’engager.
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Texte de décisions citées

Une convention de vote est une convention par laquelle les actionnaires d’une société s’engagent à voter dans un sens déterminé.
En ce sens, la convention de vote met à la charge des actionnaires une obligation de faire.
Or, l’article 1142 du Code civil exclut toute exécution forcée en nature d’une obligation de faire, « laquelle se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur ».
La Cour de cassation fait une application très stricte de ce principe de réparation par équivalent de la violation d’une obligation de faire. Récemment encore, la chambre commerciale de la Cour de cassation a exclu l’exécution forcée d’une promesse de cession de droits sociaux. (Cass., com., 13 septembre 2011, n°10-19526).
En application de l’article 1142 du Code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation, la violation d’une convention de vote devrait être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.
Toutefois, par ordonnance en date du 3 août 2011, le Président du Tribunal de commerce de Paris a ordonné l’exécution en nature d’une convention de vote contenue dans un pacte d’actionnaires (T. Com. Paris, 3 août 2011, n° 2011052610).
En l’espèce, les actionnaires d’une société avaient conclu un pacte aux termes duquel le comité de surveillance comprendrait 3 membres nommés parmi les candidats désignés par l’actionnaire majoritaire et 2 membres nommés parmi les candidats désignés par l’actionnaire minoritaire.
A la suite de l’assemblée générale de la société durant laquelle les actionnaires n’ont pas voté conformément à ces dispositions, l’actionnaire minoritaire a saisi le Président du Tribunal de commerce de Paris, en référé, aux fins de voir exécuter le pacte d’actionnaires.
Contrevenant à l’article 1142 du Code civil et à la jurisprudence de la Cour de cassation, le Président du Tribunal de commerce de Paris a fait droit à la demande de l’associé minoritaire au motif que « s’agissant d’une obligation de vote en application du pacte d’actionnaires, il ne s’agit pas de mettre en cause la liberté individuelle du vote mais d’obliger un actionnaire à agir en appliquant l’engagement qu’il a contracté ».
Le Président du Tribunal de commerce de Paris rejoint par cette décision certaines juridictions du fond qui avaient déjà opté pour l’exécution forcée d’un pacte d’actionnaires lorsque l’exécution de l’obligation de faire ne se heurtait à aucune impossibilité matérielle, juridique ou morale (CA Paris 21 décembre 2001, SA Banque de Vizille c/ Sté MGP Finance ; CA Versailles 14 octobre 2004, Peignot c/ SA Alliance Développement et Conseil).
Si la portée de cette ordonnance doit être relativisée en raison de la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de saluer la fermeté du rappel de la force obligatoire du pacte d’actionnaires, qui, en tant que contrat, doit être respecté.
Il convient également d’approuver la précision inédite et importante selon laquelle l’exécution forcée d’un pacte d’actionnaires peut être demandée en référé.
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T. Com. Paris, 3 août 2011, n° 2011052610
Arrêt du 13 septembre 2011

Le 6 décembre dernier, la nouvelle Charte d’enregistrement des extensions françaises publiée le 25 novembre par l’AFNIC (Association Française pour le Nommage Internet en Coopération) est entrée en vigueur.
Les règles relatives à l’éligibilité des titulaires des noms de domaines en « .fr » ont été modifiées dans le sens d’une ouverture à l’Europe.
Auparavant, étaient éligibles à l’enregistrement ou au renouvellement d’un nom de domaine en .fr :
- les personnes morales dont le siège social ou l’adresse d’un établissement est situé en France,
- les personnes physiques majeures ou personnes morales titulaires (i) d’une marque déposée auprès de l’INPI, (ii) d’une marque communautaire, ou (iii) d’une marque internationale enregistrée visant expressément le territoire français
- les personnes physiques majeures domiciliées en France ou de nationalité française résidant hors de France.
Selon la nouvelle Charte, seules les personnes physiques résidant, et les personnes morales ayant leur siège ou établissement principal sur le territoire d’un Etat membre de l’Union Européenne, de l’Islande, de la Suisse, du Lichtenstein ou de la Norvège peuvent demander l’enregistrement d’un nom de domaine en « .fr ».
Les entreprises européennes et les personnes physiques remplissant ces conditions et desirant s’adresser spécifiquement au public français pourront donc utiliser l’extension « .fr ».
Ces nouvelles règles d’enregistrement sont également applicables aux extensions « .wf » (pour les îles de Wallis et futuna), « .tf » (pour les terres Australes et Antarctiques françaises), « .re » (pour l’île de la Réunion), « .pm » (pour les îles de Saint Pierre et Miquelon) et « .yt » (pour l’île de Mayotte) elles aussi gérées par l’AFNIC.
Désormais, la titularité d’une marque dont l’enregistrement couvre la France ne suffira donc plus pour être éligible à l’enregistrement d’un nom de domaine en « .fr ».
Néanmoins, les personnes résidant hors de l’Union Européenne et des pays énoncés par la nouvelle Charte ayant réservé des noms de domaines avant le 6 décembre 2011 pourront continuer à les exploiter.
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Jusqu’alors ignoré du droit français, le Trust est désormais défini fiscalement par le nouvel article 792-0 bis du Code général des impôts (ci-après CGI) issu de la loi de finances rectificative pour 2011. Un régime fiscal en France pour les trusts étrangers est créé et des obligations déclaratives importantes sont instituées à compter du 1er janvier 2012.
Le Trust désigne la situation résultant d’un acte par lequel une personne dénommée « constituant » (ou settlor) confie un bien quelconque à une autre personne dénommée « trustee » (ou administrateur du trust), à charge pour celle-ci de le gérer et d’en faire bénéficier une troisième, le bénéficiaire, avant de le remettre à une quatrième, l’attributaire en capital (qui est en général le bénéficiaire). Il peut y avoir mélange de ces différentes qualités et plusieurs trustees et/ou bénéficiaires.
A compter du 1er janvier 2012 et afin de permettre à l’administration fiscale d’exercer son contrôle sur l’imposition des biens, droits et produits capitalisés placés dans un trust, le nouvel article 1649 AB du CGI instaure une obligation de déclaration à la charge du trustee dès lors que les actifs qui y sont placés sont susceptibles d’être taxés en France.
Les biens sont susceptibles d’être taxés en France lorsque :
- Le constituant ou l’un des bénéficiaires du Trust a son domicile fiscal en France au titre de l’année de la déclaration,
- Un des biens ou droits placés en trust est situé en France.
Dans les cas visés ci-dessus, le trustee est tenu de déclarer :
- La constitution, la modification ou l’extinction du Trust,
- Le contenu de ses termes, c'est-à-dire le contenu de l’acte de trust (ou Trust deed), et des éventuelles stipulations complémentaires régissant le fonctionnement du Trust,
- La valeur vénale, au 1er janvier de l’année, des biens, droits et produits capitalisés composant le Trust, qu’ils soient situés en France ou hors de France.
Le non-respect de cette obligation déclarative est sanctionné par une amende de 10.000 € ou s’il est plus élevé, d’un montant égal à 5 % des biens, droits et produits capitalisés dans le Trust (article 1736, IV du CGI).
La date du dépôt de cette déclaration n’a pas été précisée par le texte de loi. Les modalités d’application de l’article 1649 AB du CGI seront précisées par décret.
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Selon les dispositions de son article 2, la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d’habitation, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale.
Certains baux précisent, en outre, que le locataire doit assurer une occupation effective et personnelle des locaux.
Les locataires sont-ils pour autant astreints à une occupation continue et exclusive des lieux ?
Un arrêt rendu le 27 octobre 2011 par la Cour d’appel de Paris vient confirmer la souplesse dont la jurisprudence fait preuve en la matière.
Dans cette espèce, le bail rappelait l’interdiction de principe de la sous-location ou de la cession du bail et précisait que l’occupation des lieux loués était strictement réservée au locataire et à sa famille, le locataire devant y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins 8 mois par an.
Le bailleur avait donné congé à son locataire en lui reprochant de ne plus occuper personnellement les lieux.
Devant le Tribunal qu’il avait saisi en validation de son congé, le bailleur rapportait la preuve que, durant le bail, le locataire avait travaillé plusieurs années à l’étranger, qu’il était fiscalement domicilié chez ses parents et qu’il hébergeait son frère.
Le locataire avait, pour sa part, contesté la validité de la clause lui imposant de fixer sa résidence principale dans les lieux loués sur le fondement du principe du droit au respect de la vie privée prévu par la Convention Européenne des Droits de l’Homme et fait valoir que, s’il avait été employé pendant un temps à l’étranger, les lieux loués avaient toujours constitué son habitation principale.
Le juge d’instance avait validé la clause et fait droit à la demande du bailleur.
La Cour d’appel de Paris, bien qu’estimant la clause valide, a infirmé le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.
A l’appui de sa décision, la Cour a estimé que la clause litigieuse n’interdisait pas au locataire d’héberger son frère, pourvu qu’il continue lui-même à résider dans les lieux ou qu’il s’agisse d’un prêt temporaire.
A cet égard, la Cour a précisé que la notion de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989 impliquait une occupation personnelle sans pour autant interdire l’hébergement de proches.
Le Cour a en conséquence refusé de dire la clause litigieuse non écrite.
Quant au défaut d’occupation personnelle, la Cour, usant de son pouvoir souverain d’appréciation, a estimé que, bien que le locataire n’ait pas occupé constamment son logement en cours de bail, celui-ci était néanmoins resté son logement « effectif et personnel ».
Pour la Cour, le fait que le locataire ait été fiscalement domicilié chez ses parents n’a pas suffit à faire disparaître la notion de résidence principale, laquelle était corroborée par d’autres justificatifs (jugement du juge aux affaires familiales, contrat de travail, factures de gaz et d’électricité,…).
On relèvera à cet égard que, dans un arrêt du 31 janvier 2006, la Cour de Cassation avait déjà jugé que le fait de ne pas être résident fiscal en France n’empêchait pas d’être titulaire d’une résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989.
De même, plusieurs Cours d’appel se sont prononcées dans le même sens alors que le locataire travaillait à l’étranger.
Cette nouvelle décision confirme cette interprétation favorable au locataire, en présence d’une clause qui se voulait restrictive.
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